近日從住房城鄉(xiāng)建設部了解到，今年前10個月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.51萬個。分地區(qū)看，河北、內(nèi)蒙古、遼寧等16地已完成年度城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。
同時，“十五五”期間城市更新市場總?cè)萘?/span>預計達20萬億元，其中老舊小區(qū)改造投資占比超40%，配套基礎設施升級需求強勁。政策層面，中央預算內(nèi)投資首次設立800億元城市更新專項，重點支持公益性基建及危舊住房、老舊街區(qū)提質(zhì)項目，強化資金落地效率。這一系列舉措直接拉動砂石行業(yè)需求，老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)建設等工程將釋放超億噸砂石消耗，并推動行業(yè)向綠色建材轉(zhuǎn)型以適配“智能建造”要求，形成萬億級市場機遇。
政策錨定破局方向：從“粗放拆建”到“系統(tǒng)更新”
2025年，城市更新領(lǐng)域的政策密集出臺，釋放出明確的推進信號。5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，一口氣部署了8方面重點任務，城市更新從此邁入系統(tǒng)化推進的新階段。記者從國家發(fā)改委了解到，2025年中央預算內(nèi)投資首次專門設立城市更新專項，已下達800億元專項資金，支持相關(guān)公益性基礎設施建設，還首次把城市危舊住房、老舊街區(qū)轉(zhuǎn)型提質(zhì)納入支持范圍。
國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負責人趙成峰在解讀相關(guān)文件時說道，這可不是簡單增加一筆投資，核心是靠資金導向帶動項目擴圍。這筆投資能推動城市更新從“面子工程”實實在在轉(zhuǎn)向“里子建設”。
住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在相關(guān)工作部署中，明確了城市更新的重點實施方向。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中不少民生指標精準對準群眾痛點：2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都納入改造范圍，推進城中村改造并擴大規(guī)模，大力推進完整社區(qū)建設等。“我們正在建城市體檢數(shù)據(jù)庫，每個改造項目都得先查出問題，再敲定改造方案。”倪虹著重提到，這正是“先體檢、后更新”機制的核心所在。
地方上的探索也陸續(xù)交出亮眼答卷。據(jù)了解，湖北武漢當?shù)刈〗ň值拈T牌已經(jīng)換成了“住房和城市更新局”。湖北省住建廳相關(guān)負責人表示，截至2024年6月，全省17個市（州）都完成了這樣的機構(gòu)更名，就是為了解決過去規(guī)劃、建設、運營各管一攤的分散管理難題。而在重慶江北區(qū)塔坪片區(qū)，改造后的小微廣場上，老人們坐著聊天，孩子們追逐嬉戲。項目負責人表示，企業(yè)從一開始就參與居民需求調(diào)研，光飛線下地這一項，就收集了37條居民建議，真正做到了更新成果讓居民共享。
市場分化破局關(guān)鍵：區(qū)域適配給出差異化答案
業(yè)內(nèi)測算，“十五五”期間城市更新市場總?cè)萘款A計達20萬億元。匯總多地行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造需投資8萬億元以上，占比超四成，地下管網(wǎng)升級和城中村改造緊隨其后。面對差異明顯的區(qū)域需求，建筑企業(yè)也拿出了各不相同的應對方案。
在北京這樣城鎮(zhèn)化率超85%的城市，亮馬河的變化讓人驚嘆。乘船游覽18公里濱水綠道可以看到，這條曾經(jīng)的“排污溝”如今已開通游船航線，岸邊商業(yè)街區(qū)人流不斷。負責施工的相關(guān)企業(yè)工程師告訴記者，改造將岸線整治與景觀設計、通航設施配套同步規(guī)劃，“生態(tài)修復和商業(yè)運營同步推進，才讓這條河一直保持活力”。
處于中高城鎮(zhèn)化率的江蘇無錫，走的是產(chǎn)業(yè)賦能的路子。走進當?shù)氐乃{系列園區(qū)，很難想象這里前身竟是老舊廠房。改造后的文化科技產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)超200家，園區(qū)運營方提供的數(shù)據(jù)顯示，2023年這里貢獻了1510萬元稅收。“我們保留了舊廠房的梁柱結(jié)構(gòu)，只加裝了節(jié)能幕墻和智能化系統(tǒng)，既省了改造錢，又合文創(chuàng)企業(yè)的胃口。”園區(qū)改造項目負責人笑著說。
而在城鎮(zhèn)化還有較大提升空間的河北石家莊正定縣，城市更新更看重基礎保障。在正定縣水文所小區(qū)，改造后的小區(qū)不僅補上了墻體漏水的老毛病，還新增了充電樁車棚和健身步道，曾經(jīng)亂拉亂扯的線纜全部入地。“以前下雨天擔心墻體漏水，現(xiàn)在不僅修好了房子，還多了休閑的地方。”居民王大爺?shù)母惺埽沁@類地區(qū)城市更新的核心訴求。
技術(shù)革新破局支撐：從“技術(shù)概念”到“項目實效”
城市更新的痛點，往往需要技術(shù)手段破解。記者在多個項目現(xiàn)場看到，數(shù)字化、綠色化技術(shù)正從行業(yè)概念變?yōu)閷嶋H生產(chǎn)力。
在上海楊浦區(qū)控江東三村改造現(xiàn)場，施工人員用BIM技術(shù)進行管線建模。老小區(qū)管線圖紙缺失是常態(tài)，之前全靠工人憑經(jīng)驗挖，經(jīng)常挖斷管線。屏幕上管線走向清晰標注，這類技術(shù)應用能顯著減少返工，提升施工效率。貴陽太平路的改造則更進一步，可以在街區(qū)管理中心看到，數(shù)字化監(jiān)測系統(tǒng)實時顯示人流數(shù)據(jù)和能耗指標，改造時就預埋了傳感器，現(xiàn)在能根據(jù)人流調(diào)整照明和保潔頻次，運營成本降低20%。
綠色化改造則很好地兼顧了歷史文脈和低碳需求。在山東淄博的古原窯改造現(xiàn)場，廢棄的窯體保留了原來的風貌，內(nèi)部卻加裝了保溫層和光伏板。項目設計師介紹，改造時沒搞大拆大建，只用環(huán)保涂料修復外立面，用節(jié)能材料改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)，改造后這里變成文化展館，年耗電量較傳統(tǒng)建筑大幅減少。
技術(shù)之外，模式創(chuàng)新也讓改造效果更持久。重慶紅育坡項目采用的“EPC+O”模式就很有借鑒意義。項目方聯(lián)合地方政府設立SPV公司，改造后新增了大量停車位和養(yǎng)老食堂，帶來穩(wěn)定收益，其中30%反哺居民。以前物業(yè)費收繳率只有40%，現(xiàn)在服務到位了，收繳率直接漲到95%，徹底解決了老小區(qū)改后無人管的難題。
全主體協(xié)同破局合力：構(gòu)建“各擅所長”生態(tài)
要啃下20萬億元城市更新這塊“硬骨頭”，單靠某一類主體肯定不行。記者觀察中建、北京城建等多家企業(yè)和行業(yè)協(xié)會后發(fā)現(xiàn)，央企、國企、民企各方各司其職，破解了資源分散、能力不均的問題。
央企憑借全鏈條優(yōu)勢，成為重大項目的主力軍。在一些項目現(xiàn)場，記者看到央企不僅負責施工，還全程參與前期投資和后期運營，項目負責人說，全流程參與能更好把控項目品質(zhì)和周期。
地方國企則深耕本地，精準對接本土需求。北京城建集團專門成立了城市更新專業(yè)委員會，記者從委員會了解到，他們參與的中關(guān)村東區(qū)危舊樓重建項目，特意對接本地高校和科研機構(gòu)，最終把舊樓改造成產(chǎn)學研融合空間。而北京住總集團更是組建專門的事業(yè)部，專心做本地老舊小區(qū)改造，把居民的細微需求都考慮到改造方案里。
民營建筑企業(yè)則在細分領(lǐng)域找到了自己的位置。在上海市雙陽路300弄幸福村小區(qū)的加裝電梯施工現(xiàn)場，民營施工企業(yè)負責人告訴記者，加裝電梯這類小項目，投資少、周期短，很適合民企承接。“我們還通過應收賬款保理解決了資金周轉(zhuǎn)問題，今年已經(jīng)接了12個這類項目了。”中國建筑業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，目前民企在老舊小區(qū)局部修繕、設施加裝等領(lǐng)域的市場占比已經(jīng)超過40%。
破局成效顯現(xiàn)：城市更新成建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“新引擎”
住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2024年全國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。這些數(shù)字背后，是無數(shù)居民居住環(huán)境的改善，也是建筑業(yè)發(fā)展模式的深刻變革。
業(yè)內(nèi)人士坦言，城市更新從來不是簡單拆了再建，而是對城市功能的重新優(yōu)化。他認為，20萬億城市更新市場的破局，本質(zhì)上是建筑業(yè)從追求規(guī)模到追求價值的轉(zhuǎn)型。隨著政策不斷細化、技術(shù)深度應用、各方協(xié)作更緊密，城市更新必將持續(xù)重塑建筑市場生態(tài)，為建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入源源不斷的動力，助力中國特色城市現(xiàn)代化之路走得更穩(wěn)、更遠。
